配偶者居住権 — 自宅に住み続けながら、預金も確保する
遺産が「自宅2,000万円と預金1,000万円」で、相続人が配偶者と子1人。法定相続分どおりに分けると各1,500万円で、配偶者が自宅を取得すれば預金はほとんど残らず、生活費に困る。この古典的な問題を解くために2020年4月に始まったのが配偶者居住権です。自宅の権利を「住む権利」と「所有権」に分け、配偶者は住む権利だけを取得する。すると自宅の取得分が減り、その分だけ預金を多く受け取れます。このページでは、仕組み・要件・登記・評価・使うべきかの判断を整理します。
仕組み — 自宅を2つに分ける
建物の権利を「配偶者居住権（住む権利）」と「負担付き所有権（居住権の負担がついた所有権）」に分けます。配偶者は居住権を、子は所有権を相続する。配偶者は死ぬまで無償で住み続けられ、子は配偶者の死亡後に完全な所有権を得ます。土地についても、配偶者は敷地を利用する権利を持ちます。
従来: 妻が自宅（2,000万円）を取得 → 法定相続分を超えるため預金は取得できず、むしろ子に500万円の代償金を払う必要も。
配偶者居住権を使う: 居住権の評価が1,000万円、負担付き所有権が1,000万円と評価されたとする。妻は居住権1,000万円＋預金500万円＝1,500万円、子は負担付き所有権1,000万円＋預金500万円＝1,500万円。妻は自宅に住み続けながら預金500万円を確保できる。
評価額は、建物の耐用年数・築年数・配偶者の年齢（平均余命）をもとに計算します。配偶者が若いほど居住権の評価が高く（長く住むため）、高齢になるほど低くなります。相続税の申告が必要な場合は、国税庁の定めた算式で評価します。
設定の3つの方法と要件
| 要件 | ①配偶者が相続開始時にその建物に住んでいたこと ②建物が被相続人の所有だったこと（配偶者以外との共有だと設定できない） ③法律上の配偶者であること（内縁は不可） |
|---|---|
| 方法1: 遺産分割 | 相続人全員の協議で決め、遺産分割協議書に「配偶者居住権を設定する」と明記。最も一般的 |
| 方法2: 遺言 | 被相続人が生前に遺言で「妻に配偶者居住権を遺贈する」と定める。「相続させる」ではなく「遺贈する」と書くのが要点（相続させるだと配偶者が放棄しにくくなる） |
| 方法3: 家庭裁判所の審判 | 協議がまとまらない場合。配偶者の生活維持に必要と認められれば審判で設定される |
| 登記 | 設定したら必ず登記する。登記がないと、所有者（子）が建物を第三者に売却した場合、買主に居住権を主張できない。登録免許税は建物の固定資産税評価額の0.2%（1,000万円の建物なら2万円）。登記は所有者と配偶者の共同申請 |
配偶者ができること・できないこと
| できる | 無償で住む。従来どおりの用法で使う。所有者の承諾があれば第三者に賃貸して収入を得ることも可能 |
|---|---|
| できない | 居住権を売る・譲ることはできない（配偶者だけの一身専属の権利）。承諾なしの増改築・賃貸も不可 |
| 負担すること | 固定資産税は所有者（子）に課税されるが、通常の必要費として配偶者が負担するのが原則（子が払って配偶者に請求する形）。日常の修繕費も配偶者。大規模修繕は所有者 |
| 終わるとき | 配偶者の死亡、期間満了、配偶者が放棄したとき、建物が滅失したとき。合意で消滅させることも可能（施設入居などで住まなくなった場合。所有者から対価を受け取ることも） |
税務上の大きな特徴 — 二次相続で消える
配偶者居住権は配偶者の死亡によって消滅します。消滅した権利は相続財産にならないため、二次相続（配偶者が亡くなったときの相続）では課税されません。子は自動的に完全な所有権を得ますが、そこに相続税はかかりません。
使うべきケース・避けるべきケース
| 向いている | ・遺産に占める自宅の割合が高く、預金が少ない ・配偶者の生活費が不安 ・子が実家に住む予定はないが、いずれ売りたい ・前妻の子など、配偶者と子の関係が微妙で「住み続けられる保証」がほしい |
|---|---|
| 向いていない | ・配偶者が近いうちに施設入居を考えている（住まなくなると権利の意味が薄れ、売却しにくい財産になる） ・自宅を売って現金化し、住み替える可能性がある ・相続人が配偶者だけ（分ける相手がいないので不要） ・建物が配偶者以外との共有（そもそも設定できない） ・子が自宅に同居し、関係も良好（小規模宅地の特例で足りることが多い） |
設定した後の実務
| 登記の手続き | 建物の所在地を管轄する法務局へ。所有者（子）と配偶者の共同申請で、遺産分割協議書・戸籍・住民票・固定資産評価証明書を添付。相続登記（所有権移転）と同時に申請するのが通常で、司法書士に依頼すれば両方まとめて数万円台 |
|---|---|
| 固定資産税 | 納税通知は所有者（子）に届く。通常の必要費として配偶者が負担する扱いが原則なので、誰がどう払うかを協議書か覚書に書いておくと、後の行き違いを防げる |
| 火災保険 | 建物の保険は所有者名義に変更。家財の保険は配偶者名義のまま。どちらが保険料を払うかも決めておく |
| 修繕 | 日常の修繕（給湯器の交換・雨漏りの補修など通常の必要費）は配偶者、大規模な改修は所有者、が原則。高額な修繕が必要になったときの費用負担を先に話しておく |
| 配偶者が亡くなったとき | 居住権は自動的に消滅する。所有者は配偶者居住権の抹消登記を行う（登録免許税は不動産1個につき1,000円）。相続税の課税はない |
配偶者短期居住権 — 手続き不要で最低6か月
混同されやすい別制度です。配偶者は、遺産分割が終わるまで（または相続開始から最低6か月間）、手続きなしで無償で自宅に住み続けられます。これが配偶者短期居住権で、設定も登記も不要、自動的に発生します。「配偶者居住権」は長期の権利、「短期居住権」は分割協議中の当座の保護、と覚えておけば十分です。
誤解されやすいこと
「配偶者居住権があれば必ず得する」— 出口の選択肢が減る
得になるのは「住み続けることが決まっている」ケースに限られます。売れない・貸せない（承諾が要る）権利なので、住まなくなった瞬間に価値が下がります。特に80代の配偶者は、数年内の施設入居の可能性を織り込んで判断してください。
「小規模宅地の特例と同じようなもの」— 別物で併用も可能
小規模宅地等の特例は相続税の評価を80%減らす税の制度、配偶者居住権は民法上の権利です。配偶者居住権を設定した場合の敷地利用権にも小規模宅地の特例を適用できるケースがあり、組み合わせの設計は税理士の領分です。
チェックリスト
- 要件を確認した（相続開始時に居住・被相続人の所有・法律上の配偶者・配偶者以外との共有でない）
- 遺産に占める自宅の割合と、配偶者が必要とする生活費を計算した
- 配偶者が今後も住み続ける見込みか、施設入居の可能性を家族で話した
- 居住権と負担付き所有権のおおよその評価額を専門家に試算してもらった
- 配偶者の税額軽減・小規模宅地の特例だけで足りないかを確認した
- 遺産分割協議書に配偶者居住権の設定を明記した（または遺言で「遺贈する」と定めた）
- 設定後、速やかに登記した（登録免許税は建物評価額の0.2%）
- 固定資産税・修繕費の負担を家族で取り決めた
よくある質問
- 配偶者居住権とは何ですか
- 2020年4月に始まった制度で、自宅の所有権を子などが相続しても、配偶者が原則として亡くなるまで無償で住み続けられる権利です。自宅の権利を「住む権利」と「所有権」に分けることで、配偶者は住まいを確保しながら預金も多く相続できます。
- 配偶者居住権に登記は必要ですか
- 必要です。登記しないと、所有者が建物を第三者に売却した場合に買主へ居住権を主張できません。登録免許税は建物の固定資産税評価額の0.2%で、所有者と配偶者の共同申請です。
- 配偶者が施設に入ることになったらどうなりますか
- 配偶者居住権は売却も自由な賃貸もできないため、自宅を売って入居金に充てることができません。所有者と合意して権利を消滅させ対価を受け取る方法はありますが、税務上の検討が必要です。近い将来の施設入居が見込まれる場合は、設定を慎重に判断してください。
- 配偶者居住権は二次相続で課税されますか
- されません。配偶者の死亡により権利が消滅するため相続財産にならず、所有者である子は課税されずに完全な所有権を得ます。この点が節税効果として説明されることがありますが、配偶者の税額軽減などで一次相続の税額がゼロになる家庭も多いため、税理士の試算が前提です。
- 配偶者短期居住権とは何が違いますか
- 配偶者短期居住権は、遺産分割が終わるまで（最低6か月）自動的に無償で住み続けられる当座の保護で、手続きも登記も不要です。配偶者居住権は原則終身の長期の権利で、遺産分割・遺言・審判で設定し、登記します。
※評価の算式や税務上の取扱いは改正されることがあります。本ページは制度の一般的な説明です。設定の可否と有利不利の判断は税理士・司法書士にご相談ください。