相続登記の義務化 — 3年以内に何をすればよいか

実家や土地を相続したら、名義を亡くなった方から相続人へ書き換える「相続登記」が必要です。長く任意でしたが、2024年4月1日から義務になりました。期限は「不動産を相続したと知った日から3年」。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。過去に相続した未登記の不動産も対象で、こちらの期限は2027年3月31日（または知った日から3年のいずれか遅い方）。このページでは、期限・費用・書類・自分でやる流れ・間に合わないときの逃げ道を整理します。

期限・罰則・窓口

「3年もある」と感じるかもしれませんが、戸籍の収集に1〜2か月、遺産分割の話し合いに数か月かかるのが普通です。相続税申告（10か月）や銀行の手続きで戸籍を集めるタイミングで、登記も一緒に片付けるのが結局いちばん手間が少なくなります。

費用 — 登録免許税の計算と、免税の特例

• 登録免許税: 固定資産税評価額 × 0.4%。評価額は市区町村の固定資産評価証明書、または毎年4〜6月に届く納税通知書の「価格」欄で確認
• 免税の特例: 評価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで登録免許税が免税。地方の山林・原野・私道の持分などは該当することが多い
• 書類の取得費: 戸籍・住民票・評価証明書・登記事項証明書で合計数千円程度
• 専門家報酬: 司法書士に依頼する場合は別途。事案の複雑さ（不動産の数・相続人の数・数次相続の有無）で幅がある

結論、自分でやれば数万円台、頼めばプラス数万円〜。「頼むべきか」の分かれ目は費用より相続人の数と関係です。相続人が配偶者と子だけ、全員が協力的、不動産が1〜2件なら自分でできます。相続人に音信不通の人がいる、先代の名義のままの土地がある、という場合は司法書士に頼んだ方が、結果的に早く安く済みます。

自分で手続きする5ステップ

法務局には「登記手続案内」（予約制・無料、1回20分程度）があり、書類の書き方を教えてもらえます。ただし個別事案の相談には応じないため、「この協議書で大丈夫か」のような判断は司法書士の領分です。

必要書類の一覧（遺産分割協議による場合）

• 登記申請書（法務局の様式。不動産の所在・地番・家屋番号は登記事項証明書のとおりに）
• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍（または法定相続情報一覧図）
• 亡くなった方の住民票除票（または戸籍附票）— 登記上の住所と死亡時の住所をつなぐため
• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書（協議書に押した実印のもの。期限の定めなし）
• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）
• 不動産を取得する人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算用。最新年度のもの）
• 収入印紙（登録免許税額分。法務局で購入可）

3年以内に遺産分割がまとまらないとき — 相続人申告登記

「誰が相続するか決まらない」「相続人が多すぎて協議が進まない」場合のために、相続人申告登記という簡易な制度が用意されています。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで義務を果たしたことになり、過料を避けられます。

使いどころは「期限が迫っているのに話がまとまらない」ときの一時しのぎです。申告登記で義務を果たしたからといって、本登記をしないまま放置すると、次の相続でさらに相続人が増えて収拾がつかなくなります。

誤解されやすいこと

「固定資産税を払い続けていれば、名義はそのままでいい」— 義務違反になる

固定資産税の納税義務者と登記名義は別の話です。市区町村は「現に所有している人」に課税するので、名義が亡くなった方のままでも納税通知書は届きます。だからこそ気づかずに放置されてきたのですが、2024年4月以降はそれ自体が義務違反の状態です。

「相続放棄をした不動産も登記が必要」— 放棄した人には義務がない

相続放棄が受理されれば、その人は初めから相続人でなかったことになるため、登記義務は負いません。次順位の相続人に義務が移ります。ただし、放棄した人がその不動産を現に管理しているときは、次の相続人等に引き渡すまで保存する義務が残ります。

いらない土地を相続してしまったら — 相続土地国庫帰属制度

一定の条件を満たす土地は、国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月〜）を利用できることがあります。要件は厳しめです。建物がない・境界争いがない・担保権が付いていない・土壌汚染がない・管理に過大な費用がかからない、といった条件をすべて満たすことが前提。審査手数料は土地1筆あたり14,000円、承認されると10年分の管理費相当の負担金（宅地・田畑は原則20万円、面積によって増える場合あり）を納めます。まずは法務局の相談窓口へ。条件に合わない場合は、隣地の所有者への譲渡や自治体への寄付の可否を探ることになります。

よくある質問

相続登記の期限はいつまでですか

2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したと知った日から3年以内に登記が必要です。それ以前に相続した未登記の不動産は2027年3月31日まで（または知った日から3年の遅い方）が期限です。

相続登記の費用はいくらかかりますか

登録免許税が固定資産税評価額の0.4%（評価額100万円以下の土地は2027年3月末まで免税の特例あり）、戸籍等の取得費が数千円程度です。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

遺産分割がまとまらず3年以内に登記できそうにありません

相続人申告登記を利用すれば、相続人の1人が単独で法務局に申し出るだけで登記義務を果たしたことになり、過料を避けられます。名義変更ではないため、遺産分割がまとまった後3年以内に正式な相続登記が必要です。

祖父名義のままの土地があります

いわゆる数次相続で、祖父→父→自分と二代分の相続をさかのぼって登記します。相続人が増えて協議が難しいことが多く、早めに司法書士に相談するのが現実的です。期限は自分が相続を知った日から3年で同じです。

相続登記をしないとどんな不利益がありますか

過料のほかに、売却・担保設定ができない、相続人が亡くなるたびに権利関係が複雑になる、他の相続人の債権者に持分を差し押さえられる可能性がある、といった実害があります。早く登記するほど手続きは単純で済みます。

チェックリスト

• 納税通知書・権利証・名寄帳で、亡くなった方名義の不動産をすべて洗い出した（私道・山林・墓地も）
• 登記事項証明書で現在の名義と抵当権を確認した（先代名義が残っていないか）
• 固定資産評価証明書を取り、登録免許税（評価額×0.4%）を計算した。100万円以下の土地の免税を確認した
• 戸籍一式（または法定相続情報一覧図）と相続人全員の印鑑証明書をそろえた
• 遺言の有無を確認し、なければ遺産分割協議書を作った（単独名義が基本）
• 3年の期限をカレンダーに入れた。間に合いそうになければ相続人申告登記を検討した
• いらない土地があれば、国庫帰属制度の要件を法務局で確認した

※本ページは制度の一般的な説明です。権利関係が複雑な場合は司法書士・弁護士にご相談ください。