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相続した実家の売却 — 3,000万円特別控除を使えるか

誰も住まない実家を相続したとき、多くの家庭が「いずれ売る」と決めます。そのとき効いてくるのが空き家の3,000万円特別控除です。売却益から3,000万円を差し引ける特例で、使えるかどうかで手取りが数百万円変わることがある。ただし要件が細かく、期限は相続開始から3年目の年末。このページでは、特例の要件、税額の計算、売却の流れ、放置した場合のリスクを整理します。

空き家の特例
3,000万円控除
2027年12月31日までの売却
期限
3年目の年末
相続開始日から
建築時期の要件
1981年5月31日以前
旧耐震基準の建物
前提
相続登記
名義変更しないと売れない

売却益にかかる税金の基本

不動産を売ると譲渡所得税がかかります。計算式はシンプルです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
取得費: 亡くなった方が買ったときの価格（建物は減価償却後）。相続では取得の時期と価格を引き継ぐ。契約書がなく取得費が不明なら「売却価格の5%」とみなす概算になり、税額が跳ね上がる
譲渡費用: 仲介手数料、印紙代、測量費、解体費、立退料
税率: 所有期間5年超（相続では被相続人の所有期間を引き継ぐので通常は長期）で20.315%（所得税15%＋復興税＋住民税5%）

「親が40年前に買った家」の場合、取得費が当時の価格（安い）なので、売却益＝ほぼ売却価格になりがちです。だから特例が効きます。

空き家の3,000万円特別控除の要件

建物の要件1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋。区分所有建物（マンション）は対象外
住んでいた人相続の直前に被相続人が一人で住んでいたこと。老人ホーム等に入居していた場合も、要介護認定を受けて入居したなど一定の要件を満たせば対象
売却の期限相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ、制度自体が2027年12月31日までの売却に適用
売却時の状態次のいずれか。①耐震改修して売る ②建物を取り壊して更地で売る ③買主が売買後（翌年2月15日まで）に耐震改修または取壊しをする（2024年からの緩和）
使われ方相続してから売るまで、誰も住まず、貸さず、事業にも使っていないこと。一度でも賃貸に出すと使えない
売却価格1億円以下
控除額3,000万円。ただし相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円（2024年1月以降の売却）
手続き確定申告が必要。市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書、登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添付
計算例　1975年建築の実家を相続し、更地にして3,500万円で売却。取得費は不明で概算（3,500万円×5%＝175万円）、譲渡費用は仲介手数料と解体費で計300万円。
特例なし: 譲渡所得＝3,500 −（175＋300）＝3,025万円 → 税額 約614万円
特例あり: 3,025 − 3,000 ＝ 25万円 → 税額 約5万円
差は約609万円。この一点だけで、売却の段取り全体を組む価値があります。

もう一つの特例 — 相続税の取得費加算

相続税を払った場合、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すれば、その不動産に対応する相続税額を取得費に加算できます。取得費が増える＝譲渡所得が減るので、税額が下がります。

注意点は、空き家の3,000万円特別控除とは選択適用（併用不可）であること。相続税が高額だった場合は取得費加算の方が有利なこともあるので、税理士に両方で試算してもらうのが確実です。なお、自分が住んでいた家を売る場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」は別制度で、そちらは取得費加算と併用できます。

売却の流れと費用

1. 相続登記これが済まないと売れない。3年以内の義務でもある。登録免許税は評価額の0.4%
2. 査定不動産会社2〜3社に依頼。売却価格の目安と、更地にすべきかの意見を聞く。査定額の根拠（近隣の成約事例）を示さない会社は避ける
3. 残置物の処分遺品整理。内見に耐える程度まで。解体前提なら家財ごと解体業者に頼める場合も（処分費は別途）
4. 境界の確認境界標がない・隣地ともめている土地は測量が必要（数十万円・数か月）。売買契約の条件になることが多い
5. 媒介契約と販売専任媒介か一般媒介。仲介手数料は売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限（3,500万円なら約122万円）
6. 契約・引渡し印紙税（3,500万円なら1万円）、抵当権抹消（1件1,000円）、residual の固定資産税の日割り精算
7. 確定申告売却した年の翌年2月16日〜3月15日。特例を使うなら申告が必須（申告しないと適用されない）
補足
この特例で最も多い取りこぼしは「とりあえず貸してしまった」ケースです。空き家のまま置くのが不安で、数か月だけ知人に貸した、駐車場にした——それだけで「誰も住まず、貸さず」の要件を外れ、3,000万円の控除が消えます。売ると決めているなら、売れるまで何にも使わない。この一点だけは、迷ったら税理士か不動産会社に確認してから動いてください。

放置した場合に起きること

相続人が複数いる場合の売り方

換価分割売って現金を分ける方法。遺産分割協議書に「売却して代金を〇対〇で分ける」と明記する。3,000万円控除は相続人ごとに使える（3人以上なら1人2,000万円）ため、共有のまま売る方が税制上有利なことが多い
代表者名義にして売る手続きは単純だが、代表者1人分の控除しか使えず、他の相続人へ代金を渡す際に贈与とみなされるリスクがある。協議書に換価分割である旨を書いておけば回避できる
1人が取得して代償金取得した1人が他の相続人に現金を払う。売却しないなら特例の話は生じない
共有のまま放置最も避けたい。次の相続で共有者が倍に増え、全員の同意が必要な状態が固定化する

売却の意思が固まっているなら、相続登記の段階で「誰の名義にするか」を税理士に相談してください。登記してから「共有にしておけばよかった」となっても、やり直しには再度の登記費用と時間がかかります。

売る以外の選択肢

貸す賃貸需要のある立地なら収入になるが、3,000万円控除は使えなくなる。リフォーム費用と空室リスク、将来の売却時の入居者対応も考える
相続土地国庫帰属制度建物がないなど厳しい要件を満たす土地を国に引き取ってもらう（審査手数料1筆14,000円＋負担金。宅地は原則20万円）。相続登記のガイド参照
自治体の空き家バンク過疎地域では、市場で売れない物件のマッチングの場になる。改修補助金や移住支援金の対象になることも
隣地の所有者に売る接道が悪く市場性の低い土地は、隣地所有者が最も高く評価する買い手になり得る
寄付自治体は受け取らないことが多い。学校法人・宗教法人・NPOに打診する例もあるが、成立は簡単ではない

チェックリスト

よくある質問

空き家の3,000万円特別控除の要件は何ですか
1981年5月31日以前に建築された家屋（マンションは対象外）で、被相続人が相続の直前に一人で住んでいたこと、相続後に誰も住まず貸さず使っていないこと、売却価格1億円以下、耐震改修または取壊しをすること（買主が売買後に行う場合も可）、そして相続開始から3年目の年末までに売却することです。
期限はいつまでですか
相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件です。加えて制度自体が2027年12月31日までの売却に適用されます。
相続税の取得費加算と併用できますか
空き家の3,000万円特別控除と相続税の取得費加算は選択適用で、併用できません。相続税を多く払った場合は取得費加算が有利なこともあるため、両方で試算して有利な方を選びます。
一度賃貸に出すと使えなくなりますか
使えなくなります。相続後に誰も住まず、貸さず、事業にも使っていないことが要件のため、短期間でも賃貸や駐車場にすると適用外です。売ると決めているなら売却まで何にも使わないでください。
空き家を放置するとどうなりますか
年間十数万円の維持費がかかり続けるほか、特定空家や管理不全空家に指定されると住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大6倍になります。建物の劣化で売却価格も下がり、3年目の年末を過ぎると3,000万円控除も使えなくなります。

あわせて確認 — 売却の前提になる相続登記（3年以内の義務）、家財の片付けは遺品整理・実家じまい、相続税そのものは申告の要否、親が元気なうちの確認は実家の名義確認へ。

※税制は改正されます。本ページは制度の一般的な説明で、適用の可否と有利判定は税理士または税務署にご確認ください。現時点で広告・紹介料を伴うリンクは含まれていません。