実家の名義を確認する｜親が元気なうちにやる、最も割のいい30分

「実家は親の名義」。多くの人がそう思い込んだまま相続を迎え、登記簿を見て初めて祖父母の名義のままだと知ります。そうなると、相続人は親の兄弟やその子まで広がり、10人・20人の実印を集める作業が待っている。逆に、親が元気なうちに名義を確認しておけば、問題があってもいちばん人数が少ない今のうちに解決できます。確認は法務局で600円・30分。

なぜ「元気なうち」なのか｜相続人は倍々に増える

2024年4月からは相続登記が義務化され、過去の相続分も2027年3月末までに登記が必要になりました。「いつか」の問題が「期限のある問題」に変わっています。

確認のしかた①｜登記事項証明書を取る

確認のしかた②｜名寄帳で「全部」を洗い出す

実家の建物と土地だけとは限りません。前の家の土地、畑、山林、私道の持分、墓地。親も忘れている不動産が名寄帳（固定資産課税台帳の一覧）で見つかります。

• 市区町村の税務課で取得（1通300円前後）。その市区町村内の、その人名義の不動産が一覧になる。別の市区町村にあるものは、そこで別途
• 取れるのは本人・同居家族・委任状のある代理人など。親と一緒に行くか、委任状をもらう
• 非課税の土地（私道・墓地など）は納税通知書に載らないことがあり、名寄帳なら載る。相続登記で漏れやすいものの筆頭がこの私道持分
• 固定資産税の納税通知書（毎年4〜6月に届く）でも概要はわかる。まず通知書、詳しくは名寄帳、の順

登記事項証明書の読み方｜3つの区を見る

取り寄せた証明書は、上から「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3段になっています。見るところは決まっています。

甲区に「持分」が見えたら｜共有名義の落とし穴

親と亡くなった祖父、あるいは親と叔父の共有になっている実家は、地方では珍しくありません。共有の土地は共有者全員の同意がなければ売れず、貸すにも制約があります。親の持分だけを相続しても、家は動かせません。親が元気なうちなら、他の共有者から持分を買い取る・贈与を受ける・逆に親の持分を渡して整理する、といった話し合いができます。相続が起きてからでは、相手方の相続人まで巻き込んで人数が倍になります。

抵当権が残っていたら｜抹消登記は自分でできる

ローンを完済すると、金融機関から「抵当権抹消に必要な書類」（登記識別情報または登記済証・解除証書・委任状）が渡されます。この書類で法務局に抹消登記を申請するのですが、完済の安堵で放置され、書類が引き出しに眠っているケースが多いのです。手続きは難しくなく、登録免許税は不動産1つにつき1,000円（土地と建物で2,000円）。司法書士に頼んでも1万〜2万円程度です。

問題は、書類を紛失している場合と、金融機関が合併・消滅している場合です。金融機関に再発行を頼めば時間はかかっても解決しますが、親が元気なうちなら本人が動けるので数週間で済みます。相続後に相続人が同じことをやると、戸籍の束と数か月が要ります。乙区に抵当権が見えたら、帰省中に「ローンは終わってる？書類はどこ？」と聞いておきましょう。それだけで相続後の手続きが一つ減ります。

よくある発見と対処

ついでに確認する3つの書類

• 権利証（登記済証・登記識別情報）
  売却や一部の登記で使う。紛失していても相続登記はできる（司法書士の本人確認で代替）が、ありかを知っているだけで手続きが速い。仏壇の引き出し・金庫・銀行の貸金庫が定番の保管場所
• 購入時・建築時の契約書
  将来売却したとき、取得費の証明があるかないかで譲渡所得税が大きく変わる（証明できないと売却額の5%を取得費とみなす概算に）。実家を数千万円で売る場面なら、この紙1枚が数百万円の差になり得る
• 境界の資料（測量図・境界確認書）
  隣地との境界が曖昧な土地は売却時に測量費（数十万円）と時間がかかる。資料の有無と、隣地とのもめごとの有無を聞いておく

親への切り出し方

• 制度の話として
  「相続登記が義務になったってニュースでやってた。うちの登記、どうなってるか見てみない？」。義務化は2024年、住所変更は2026年からと、時事の話題にしやすい
• 納税通知書から
  「固定資産税の紙、見せて。地番ってどこに書いてあるの？」と書類の話から入る。確認リスト30項目の「実家」の項目と同じ流れ
• 費用の話を先に
  「確認は600円。もし祖父ちゃん名義のままなら、今なら10人で済むけど、次の代になると20人を超える」と数字で。損得の話は感情の話よりも通る
• 直させようとしない
  発見があっても、その場で「すぐ直そう」と迫らない。まず事実の共有。対処は親のペースで、必要なら司法書士の無料相談を一緒に
• きょうだいにも共有
  確認した結果（名義・抵当権・不動産の一覧）は、その日のうちにきょうだいへ。「自分だけが知っている」状態は、後の協議で不信の種になる。1枚の紙かメッセージで全員に同じ情報を

誤解されやすいこと

「固定資産税を払っているから、名義も親のはず」｜別物

市区町村は登記名義人が亡くなっていても「現に所有している人」に課税します。祖父名義のまま親が納税している家は珍しくありません。納税者と登記名義人は別の概念で、確認は登記事項証明書でしか完結しません。

「親が生きているうちに名義を移せば楽」｜生前贈与は税金が別の話

「今のうちに子の名義に」は、贈与税（相続より高くつくことが多い）・不動産取得税・登録免許税（贈与は2.0%、相続は0.4%）がかかる別の判断です。名義の「確認」と「移転」は分けて考え、移転を検討するなら相続時精算課税や住宅取得の特例も含めて税理士に相談を。確認だけなら税金は一切かかりません。

チェックリスト｜帰省1回でできる

• 固定資産税の納税通知書を見せてもらい、地番・家屋番号を控えた
• 登記事項証明書（土地・建物）を取得した（法務局600円またはオンライン）
• 甲区で所有者名義を確認した（親か・祖父母か・共有か）
• 乙区で抵当権の有無を確認した（完済済みなら抹消の段取り）
• 所有者の住所が現住所と一致しているか確認した（2026年4月から変更登記義務）
• 名寄帳で親名義の不動産を洗い出した（私道・山林・墓地の持分）
• 権利証（登記識別情報）・購入時の契約書のありかを聞いた
• 発見事項と対処の要否を家族で共有した（数次相続なら司法書士の見積もりへ）

よくある質問

実家の名義は子どもが勝手に調べられますか

登記事項証明書は誰でも取得でき、所有者の同意は不要です（1通600円）。ただし名寄帳は本人や同居親族・代理人に限られます。確認をきっかけに親と話すのが目的なら、納税通知書を一緒に見るところから始めるのが自然です。

登記事項証明書はどこで取れますか

全国どこの法務局でも取れます。オンライン請求なら窓口受取490円・郵送520円、閲覧だけなら登記情報提供サービスで331円です。不動産の地番・家屋番号（住所とは別）が必要で、固定資産税の納税通知書に載っています。

実家が祖父名義のままでした。どうすればよいですか

祖父の相続人（すでに亡くなった人の分はその子）全員で遺産分割協議をして登記します。時間が経つほど相続人が増えるため、判明した時点が最少人数です。人数が多い場合は司法書士に依頼するのが現実的で、2027年3月末の相続登記義務化の期限も意識しておきましょう。

完済した住宅ローンの抵当権が残っていました

抵当権抹消登記（登録免許税は不動産1件につき1,000円）を行います。完済時に銀行から受け取った書類が必要で、紛失した場合は銀行に再発行を相談します。親が元気なうちに済ませると書類の再発行も簡単です。

親の住所が登記簿上古いままです。問題ありますか

2026年4月から住所・氏名の変更登記が義務化され、変更から2年以内に登記しないと過料の対象になり得ます。変更登記は1件1,000円で、住民票の除票や戸籍の附票で住所のつながりを示して申請します。相続や売却の際にも必要になるため、気づいたときに済ませるのが簡単です。

出典

この記事の制度の説明は、次の法令・公的資料にもとづいています（2026年10月確認）。個別のご判断は、司法書士・税理士などの専門家や各窓口にご確認ください。

• 法務省『不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～』
• 法務省『住所等変更登記の義務化について』
• 法務省『登記手数料について』
• 国税庁『No.7191 登録免許税の税額表』
• 国税庁『No.3258 取得費が分からないとき』

※手数料は2026年8月時点の一般的な水準です。本ページは一般的な説明で、登記・税務の個別判断は司法書士・税理士にご確認ください。